Compra directa de cuotas indivisas en toda España
Compra de proindiviso: vende tu parte sin esperar a los demás
Respuesta rápida: la compra de un proindiviso es la adquisición de la cuota que un copropietario tiene sobre un inmueble, sin comprar el resto de la vivienda. El artículo 399 del Código Civil te permite vender tu parte sin pedir permiso a los demás copropietarios. Lo que se paga depende del conflicto, de la ocupación y de las cargas: sin ocupante suele abonarse entre el 60 % y el 75 % del valor proporcional de tu cuota, y entre el 40 % y el 60 % cuando hay ocupante o pleito. La compraventa se formaliza siempre ante notario.
Si eres titular de una parte de una vivienda, un local o una finca, no necesitas convencer a nadie para salir. Analizamos el inmueble, te explicamos cómo hemos llegado a la valoración y, si aceptas la propuesta, formalizamos la compraventa ante notario. La valoración inicial no cuesta nada y no te obliga a vender.
¿Qué es exactamente la compra de un proindiviso?
Un proindiviso —el Código Civil lo llama comunidad de bienes, y el notario, condominio— existe cuando varias personas son propietarias del mismo inmueble sin que ninguna tenga asignada una parte física concreta. Nadie es dueño del salón ni de la habitación de la derecha: cada uno es titular de un porcentaje abstracto sobre todo el bien.
Comprar un proindiviso significa adquirir esa cuota a uno de los copropietarios: su 25 %, su 33 % o su 50 % sobre la totalidad del inmueble. El comprador entra en la comunidad en la misma posición que tenía el vendedor, con sus mismos derechos y sus mismas obligaciones. Lo que cambia para quien vende es todo: deja de pagar el IBI, la comunidad y el seguro de un piso que no puede usar, y deja de depender de una firma que quizá no llegue nunca.
La mayoría de los proindivisos que estudiamos nacen de una herencia entre hermanos o de una separación. Son, casi siempre, la misma historia: el inmueble no se puede partir, uno quiere vender, otro no, y el tiempo corre en contra de todos.
¿Cuánto se paga por una cuota indivisa?
No existe una tarifa oficial ni un porcentaje válido para todos los casos, y conviene desconfiar de quien dé una cifra por teléfono sin haber preguntado antes quién vive en la casa. El punto de partida siempre es el mismo: el valor de mercado del inmueble completo multiplicado por tu porcentaje, menos las cargas. Ese es el valor teórico de tu cuota, y es el techo.
A partir de ahí se aplica el descuento por indivisión, que no es codicia del comprador: es el precio del tiempo, del coste legal y de la incertidumbre que asume quien entra en una comunidad conflictiva. Cuanto antes cobres y más conflicto traspases, mayor será.
| Escenario | Lo que se suele pagar | Plazo |
|---|---|---|
| Se vende el inmueble entero y se reparte el precio | 100 % (menos gastos) | Meses, y hace falta el acuerdo de todos |
| Extinción de condominio: otro copropietario te compra | 90 % – 100 % | Semanas, con acuerdo |
| Venta de la cuota a una empresa, sin conflicto grave | 60 % – 75 % | Días |
| Venta de la cuota con ocupante o pleito en curso | 40 % – 60 % | Días |
| Venta a un particular ajeno a la comunidad | Impredecible | Puede no llegar nunca |
Conclusión práctica, y es la parte que casi nadie pone por escrito: si existe la más mínima posibilidad de acuerdo con los otros copropietarios, agotarla puede valerte decenas de miles de euros. Vender la cuota es una salida excelente cuando no hay acuerdo posible o cuando necesitas el dinero ya, pero no es la vía que más dinero deja. Puedes ver el cálculo completo, con la fórmula en cuatro pasos y un ejemplo con números, en nuestra guía sobre cuánto vale mi proindiviso.
¿Puedo vender mi parte sin permiso de los demás copropietarios?
Sí. El artículo 399 del Código Civil reconoce a todo copropietario la facultad de enajenar, ceder o hipotecar su parte, y de sustituir a otro en su aprovechamiento. No necesitas su autorización, ni su firma, ni siquiera su conformidad.
Hay dos límites que conviene entender bien, porque son los que generan casi todas las dudas:
- No puedes vender el inmueble completo por tu cuenta, ni la cuota de los demás. Solo la tuya.
- El efecto de la venta queda limitado a la porción que se te adjudique cuando termine la comunidad. Es decir: transmites tu posición, no un trozo físico de la casa.
Y hay un tercer elemento del que casi nadie te avisa a tiempo: el derecho de retracto de los demás. No impide la venta, pero conviene conocerlo antes de firmar.
¿Nueve días o un mes? Depende de si la herencia está partida
Esta es la distinción que más operaciones complica y la que casi ninguna web explica bien. No es el mismo derecho ni el mismo plazo según en qué situación esté el inmueble:
| Situación | Derecho que aplica | Plazo |
|---|---|---|
| La herencia ya está partida y tú eres copropietario de la vivienda | Retracto de comuneros (arts. 1522 y 1524 CC) | Nueve días desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente conoce la venta |
| La herencia no está partida y vendes tu derecho hereditario | Retracto de coherederos (art. 1067 CC) | Un mes desde que se les hace saber la venta |
La diferencia es material. El artículo 1067 del Código Civil dispone que, si alguno de los herederos vende a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, los demás podrán subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio, en el plazo de un mes a contar desde que esto se les haga saber. El artículo 1524, en cambio, fija nueve días, y —este es el matiz que se pasa por alto— los cuenta desde la inscripción registral, no desde que alguien se entera. Son plazos de caducidad muy breves: si te afecta, la consulta con un abogado no puede esperar a la semana que viene.
Puedes leer los requisitos completos, con los supuestos y lo que debe reembolsarse, en nuestra guía del retracto de comuneros.
¿Qué opciones tienes antes de vender tu parte?
Vender la cuota a una empresa es la cuarta opción, no la primera. Antes conviene descartar las otras tres, y te lo decimos aunque juegue en nuestra contra:
| Opción | Cuándo encaja | Qué hace falta |
|---|---|---|
| Vender el inmueble completo entre todos | Cuando todos quieren vender | Acuerdo unánime y paciencia |
| Que otro copropietario te compre tu parte | Cuando hay capacidad económica y buena relación | Extinción de condominio ante notario |
| Vender únicamente tu cuota | Cuando necesitas una salida individual | Revisión registral y económica |
| Acción de división de la cosa común | Cuando no hay acuerdo de ninguna clase | Abogado, procurador y, orientativamente, de uno a tres años según el partido judicial |
La última vía se apoya en el artículo 400 del Código Civil: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo la frena un pacto de indivisión, que nunca puede superar los diez años. En la práctica, iniciar ese procedimiento suele hacer aparecer el acuerdo que llevaba años sin llegar.
¿Cómo funciona la compra y cuánto tarda?
- Nos cuentas el caso. Municipio, tipo de inmueble, tu porcentaje y si está ocupado o tiene cargas. No hace falta que envíes documentos sensibles en el primer contacto.
- Revisamos la cuota. Valor del inmueble, situación registral, cargas, ocupación y relación entre copropietarios. Es donde se decide el precio.
- Recibes una propuesta. Por escrito, con el importe, las condiciones, los gastos y el plazo. Tú decides, sin prisa y sin penalización si dices que no.
- Firma y cobro ante notario. Se prepara la documentación y la transmisión se formaliza en escritura pública. Cobras en el acto de la firma.
Los gastos habituales de la operación son la notaría, el Registro y, del lado del vendedor, la tributación de la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal cuando proceda. Dependen del valor de adquisición, del precio de transmisión, del municipio y de tus circunstancias personales, así que deben revisarse caso por caso con un asesor fiscal antes de firmar. Esta página es información general, no asesoramiento fiscal.
¿Qué situaciones estudiamos?
- Viviendas heredadas entre hermanos o entre familiares, con o sin partición hecha.
- Inmuebles compartidos tras una separación o un divorcio.
- Cuotas con hipoteca, embargo, usufructo u otras cargas.
- Viviendas ocupadas por otro copropietario, por un inquilino o por un tercero.
- Locales, naves, fincas rústicas y plazas de garaje en copropiedad.
Si tu caso no está en la lista, no significa que no encaje: significa que hay que verlo.
¿Quién compra tu proindiviso?
La actividad comercial de esta web corresponde a Gestión de Activos Peninsulares, S.L., CIF B-84314681, con domicilio en Calle San Germán, 57, 28020 Madrid, e inscrita en el Registro Mercantil de Madrid. Compramos con capital privado, no intermediamos: eso es lo que permite valorar en la misma llamada y firmar ante notario en un plazo aproximado de 72 horas desde que se acepta la propuesta.
Analizamos operaciones de cuotas indivisas en toda España y explicamos antes de la firma qué se transmite, qué documentación se revisa y qué derechos conservan los demás comuneros. Puedes conocer la empresa, a la persona que revisa estos contenidos y nuestra metodología en Quiénes somos.
Y una advertencia de transparencia que corresponde hacer: tenemos un interés comercial en comprar las cuotas que valoramos. Nuestra valoración no sustituye a una tasación independiente ni al criterio de tu abogado o tu asesor fiscal.
Preguntas frecuentes sobre la compra de proindivisos
¿Puedo vender mi parte sin permiso de los demás?
Sí. El artículo 399 del Código Civil te permite enajenar tu cuota sin autorización de los demás copropietarios. Lo que no puedes hacer es vender por tu cuenta el inmueble completo ni las cuotas ajenas. Los demás conservan, en los supuestos legales, un derecho de retracto.
¿Cuánto pagan las empresas que compran proindivisos?
Sin ocupante y sin conflicto grave, lo habitual es entre el 60 % y el 75 % del valor proporcional de la cuota, ya descontadas las cargas. Con la vivienda ocupada o con un pleito en curso, entre el 40 % y el 60 %. Son horquillas orientativas: el precio se fija caso por caso.
¿Qué plazo tiene el retracto, nueve días o un mes?
Depende. Si la herencia ya está partida y eres copropietario, se aplica el retracto de comuneros del artículo 1524 del Código Civil: nueve días desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que se conoce la venta. Si la herencia no está partida y se vende el derecho hereditario, se aplica el artículo 1067: un mes desde que se les hace saber la venta.
¿Qué documentos hacen falta para vender una cuota indivisa?
Habitualmente el título de propiedad o el título sucesorio, una nota simple actualizada, la referencia catastral, la información de cargas, los recibos de IBI y comunidad y la situación de ocupación. La documentación concreta depende del caso y se te indica antes de pedir nada.
¿La valoración me obliga a vender?
No. La valoración inicial es gratuita y no genera ninguna obligación. Puedes conocer la propuesta, consultarla con quien quieras y rechazarla sin coste ni penalización.
¿Qué impuestos paga quien vende su proindiviso?
La venta puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF y, según el caso, plusvalía municipal. El importe depende del valor de adquisición, del precio de transmisión, del municipio y de las circunstancias personales. Debe revisarse con un asesor fiscal antes de firmar.
Solicita tu valoración
Cuéntanos el municipio, el tipo de inmueble y tu porcentaje. Te pediremos solo la información necesaria, te explicaremos los siguientes pasos y sabrás en la misma llamada por dónde va la cifra. Sin compromiso y sin coste.
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Teléfonos: 609 12 41 49 · 609 05 96 81 · 91 315 92 04
Correo: capitalprivado31@gmail.com
Contenido revisado el 10 de septiembre de 2026 por Nacho Díez. Información general sobre la compra de proindivisos: no sustituye el asesoramiento jurídico ni fiscal adaptado a cada caso.